Hur hög belåningsgrad kan en hyresfastighet ha?

Belåningsgraden visar hur stor del av en hyresfastighets värde som finansieras med lån. Om fastigheten är värd 10 miljoner kronor och lånet är 7 miljoner blir belåningsgraden 70 procent.

Det finns ingen bestämd högsta nivå som gäller för alla hyresfastigheter. Banken sätter gränsen efter att ha granskat både fastigheten, låntagaren och hur affären ska finansieras.

Hyresfastigheter har inget fast bolånetak

Vid köp av en privatbostad finns särskilda regler för hur stor del som får finansieras med bolån. En hyresfastighet bedöms i stället som en investering eller en del av en verksamhet. Därför går det inte att utgå från samma procentsats.

En långivare kan vara beredd att finansiera en stor del av ett stabilt hyreshus med många betalande hyresgäster. Samma långivare kan kräva betydligt mer eget kapital för en fastighet med tomma lokaler, eftersatt underhåll eller osäkra hyresintäkter.

Banken tittar på mer än marknadsvärdet

Fastighetens värde är centralt eftersom den används som säkerhet. Men värdet säger inte om hyrorna räcker till ränta, amortering och drift. Banken granskar därför även den löpande ekonomin.

· Hyresintäkter och hur stabila avtalen är.

· Driftkostnader, underhållsbehov och vakans.

· Driftnetto och kassaflöde efter finansiering.

· Köparens ekonomi, erfarenhet och övriga skulder.

· Hur känslig kalkylen är för högre ränta eller lägre intäkter.

En hög belåningsgrad kan därför godkännas i en stark affär men nekas i en svagare, även om fastigheterna har samma värde.

Några procentenheter gör stor skillnad

Anta att en hyresfastighet kostar 12 miljoner kronor. Vid 75 procents belåningsgrad blir lånet 9 miljoner kronor och den egna insatsen 3 miljoner.

Om banken i stället stannar vid 70 procent blir lånet 8,4 miljoner kronor. Köparen behöver då finansiera 3,6 miljoner själv. Fem procentenheter motsvarar alltså 600 000 kronor i extra kapital.

Vid 65 procents belåningsgrad krävs 4,2 miljoner kronor. Skillnaden mellan 65 och 75 procent är 1,2 miljoner, trots att fastigheten och köpeskillingen är densamma.

Hög belåningsgrad ger ett större ränteberoende

Ett större lån gör att mindre eget kapital behöver bindas vid köpet. Samtidigt ökar räntekostnaden och amorteringen kan bli högre.

Skillnaden mellan ett lån på 8,4 och 9 miljoner kronor är 600 000 kronor. Vid 5 procents ränta kostar den extra skulden 30 000 kronor per år före amortering. Om räntan stiger till 7 procent blir skillnaden 42 000 kronor.

Det är därför missvisande att bara se en hög belåningsgrad som ett sätt att köpa med mindre egna pengar. Den påverkar kassaflödet varje månad och gör ekonomin känsligare när räntan eller kostnaderna stiger.

Belåningsgraden kan förändras utan nya lån

När lånet amorteras sjunker belåningsgraden, förutsatt att värdet ligger kvar. Den kan också minska om fastigheten stiger i värde efter högre hyror, bättre uthyrning eller genomförda förbättringar.

Motsatsen händer när marknadsvärdet faller. Ett lån på 7 miljoner och ett värde på 10 miljoner ger 70 procents belåningsgrad. Om värdet sjunker till 8,75 miljoner stiger belåningsgraden till 80 procent, trots att skulden är oförändrad.

Belåningsgrad och betalningsförmåga hör ihop

En låg belåningsgrad kan minska bankens risk, men den löser inte en svag drift. Om hyrorna inte räcker till ränta och amortering kan lånet bli svårt att bära även när en stor del av köpet finansieras med eget kapital.

På samma sätt kan en välskött fastighet med starkt driftnetto ibland klara en högre belåning. Banken vill ändå se en säkerhetsmarginal i både värdet och kassaflödet. Därför bör belåningsgraden jämföras med räntetäckningsgrad, DSCR och pengar som faktiskt blir kvar varje månad.

Räkna på flera nivåer före bankmötet

Använd inte en enda procentsats som om den vore säker. Testa exempelvis 65, 70 och 75 procent. Då syns både hur mycket eget kapital som krävs och hur stort lånet blir i varje scenario.

Med verktyget för att räkna ut belåningsgrad för en hyresfastighet kan du snabbt jämföra olika värden och lånebelopp. Beräkningen ger inget lånelöfte, men den visar vilka finansieringsnivåer som behöver diskuteras med banken.

En rimlig belåningsgrad är den som lämnar tillräckligt med pengar till köpet utan att ränta, amortering och oväntade kostnader gör fastighetens ekonomi för pressad.